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一线城市的商品房,只能是富人的游戏

时间:2018-02-11 12:22来源: 作者:admin 点击: 276 次
来源:豪言(ID:wenhaowenhao1984)作者:桥孺“难忘是花下,何物胜樽前?”春节将近,在不违反八项规定情况下,亲朋聚会,开怀小酌,诚为乐事。如果再能喝上一口茅台,就有里儿又有面儿,更爽了。但你知道茅台酒现在是什么价吗?官网价:新飞天53度500ml标价每瓶149

来源:豪言(ID:wenhaowenhao1984)作者:桥孺

“难忘是花下,何物胜樽前?”

春节将近,在不违反八项规定情况下,亲朋聚会,开怀小酌,诚为乐事。如果再能喝上一口茅台,就有里儿又有面儿,更爽了。

但你知道茅台酒现在是什么价吗?

官网价:新飞天53度500ml标价每瓶1499元,嫌贵?贵还买不着!每人限购2瓶,库存0瓶。这叫有价无市!

如果是一个敏锐的商人,你会狂喜不己:那我改行做白酒吧!千万不要。

请看这张图:

整体看,啤酒深潜不巳,白酒踏步欲跌,只有红酒抬头有限。一个共识是,在白、啤、红三大类酒中,红酒消费人群偏中高端,白酒啤酒则偏中低端。

在白酒整体增速回落之中,万绿丛中几点红,以茅台为代表的高端白酒,2016年以来量价齐升加狂升。只不过这些“贵族”占比只有10%左右,茅台们的“牛市”改变不了整个行业的“熊市”。

可以看出,不论是三大酒类,还是单论白酒,都是高端受宠,低端难过,所谓“高牛低熊”。

那么只有酒是这样吗?来看看车。

没错!汽车市场也是“高牛低熊”。2017年总销量同比增长1.5%,而2016年的这个指标高达15.9%。但请注意:2017年,豪华乘用车的销量增速超过20%!

消费层面如是,企业层面亦不例外。在家电业,格力、美的和海尔三家利润已经超过全行业一半。还有大地产,2017年,5000亿房企已有三家,千亿之上者18家。

股市是所有行业的镜鉴,2017年A股龙头股成交额占比近10%,为历史最高。一位著名券商分析师因此判断:A股将港股化,或说,二八定律与马太效应已然携手,全面而至。

2

如酒和车一样“高牛低熊”者,还有房地产市场。一线城市新房价格高企、需求旺盛,其茅台、宝马本色,欲盖弥彰。

从链家网北京的新盘页面可以看到,东城区、西城区的新盘只有个位数,朝阳海淀也就十几个,而自六环以内,新房价格均为七、八万起,这还是在政府限价、开发商花式藏价的情况下报出来的。

如果加装修费和相关税费,在北京买一套100平米(建筑面积)的新房,起码要1000万元起价。

在北京我们不说朝阳海淀,只看看门头沟。链家网上显示的门头沟新盘约30个左右。

你会问:这么贵的房子能卖出去吗?会有多少人买?

这个问题其实有点naïve,如果卖不出去,政府为啥要限购限价?

想起一个多月对香港楼市教父施永青的访谈。我的疑惑是,为什么香港房价的上涨远超本地经济和人们收入增长?施先生的回答要点是:一、富人财富增长速度比其它群体快;二、富人的人数足以覆盖本已偏少的新房供应,甚至供不应求。

豁然开朗!不止A股,内地一线城市的房市亦将香港化:新房俱为豪宅,成为只有高收入阶层支付得起的禁脔。

所以,中国新时代三大爽是:喝茅台、开宝马、住一线城市新房!

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有实力享受三大爽的人在哪里?

几天前,有位京城房媒的帅哥敏锐地提到小米即将上市,即将带来一股购房或换房热。

上市成功,雷军吃肉,管理层啃个骨头喝口肉汤应当没问题。雷军这块肉至少上百亿,而骨头和汤,当从几亿到几千万不等,对付个豪宅豪车好酒,还是绰绰有余的。

中国社会收入变化的特点是,普遍人的收入未必降,只不过“非普通人”的收入涨得太快,两者相比,如同自行车和跑车比赛,越拉越远。

小米的例子告诉我们中国收入变化的几大特点。

1.  二八定律愈演愈烈,“二”的队伍在迅速扩大,人数相当于或超过欧洲一个中小国家的人口;

2. 企业资本化,收入股权化。这两个“化”带来的收入增长,都是乘数级的;富裕阶层从企业主向管理层“推恩式”扩大。高大上者有科技企业的IPO,土豪者有我大地产企业的跟投。据闻5000亿房企跟投的管理层,年收入数千万不出奇,上亿也不是传说。

3. 人力价值占比越来越高,知识和专业变现者的种类和人数加速增长。传统意义上的律师、医生、文娱体育明星、教育界人士之外,还新增了传播界和媒体人。而知识类企业多为合伙制而非雇佣制,一富就一群;富人群体变得更年轻,消费力和频率更高;

4. 当然,还有由有力人士构成的灰色收入群体,不必多言,亦不必讳言。

与塔尖人群的高收入相对应的是以下略显无力感的数字。

从2016年初到2017年上半年,全国居民人均可支配收入增速的中位数从8.4%降至7.0%,中位数是平均数的86.9%。说人话就是,贫富差距继续扩大。再看其中的农民工,2016年收入的名义增速只有6.6%,双双低于平均数和中位数。请注意:这都是国家统计局的数据。

总有一个群体令我们仰视艳羡,总有一个群体令我们泪流满面。

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钱多也发愁:花不完放在哪儿?

据胡润研究院最新报告,地产继续成为中国高净值人群的最主要投资方向,股票其次;约一半富人认为未来两年国内地产价格会稳健增长。

买哪儿的房子?

富人们买房目的是资产配置,所以,首选是大城市,最好是超级大城市,如中国的北上广深,如国外的伦敦和纽约的房子。

看下伦敦。在英国脱欧投票时,与大多数城市不同,伦敦投了反对票。因为在英国,伦敦从前是,今后仍然是全球化、互联网化和高端产业化“三化”的最大得益者。从国际三大金融中心之一的地位,到具有数百家剧场的艺术中心、再到最大软实力英语的输出,伦敦辐射的是全世界。

所以不奇怪,伦敦的房地产一枝独秀,从中国的荣智健、王健林,到印度塔塔集团掌门人,再到From Russia的切尔西老板阿布拉西莫维奇,都在伦敦购置了豪宅。当然,还有昔时“日不落帝国”诸多殖民地国家的独裁者,以及文化娱乐界人士。《纸牌屋》男主角史派西,每年有一半时间住在伦敦,因为他还是优秀的莎剧演员。

再说美国。去年易居沃顿游学时,参观纽约曼哈顿中资参与投资的住宅项目,一位华裔美女销售告诉我,纽约是一个可以“money parking”的地方。这与香港施永青的说法不谋而合,即香港房价的变化反映了投资者的实力和偏好。

在全球化、互联网化、高端产业化“三化”推动下,超级城市的黄金时代已然来临,但远未结束。试想,“三化”带来的人流和投资增量,不管是商务、旅游、留学还是移民,首选当然还是超级城市,中外皆然。

投资就是“钱生钱”,在中国最具理财天赋的是山西人,民国时期山西王阎锡山曾深有感触地说:钱生钱,就像养了一个不用管饭的孝子。

在“钱生钱”的投资品中,与债券、黄金、股票等品种相比,房产兼具使用、升值、抵押融资的全面优势。也就是说,房生钱,比钱生钱还有效。

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一线城市的高房价一向是千夫所指,众矢之的。要解决吗?怎么解决?

从有调控以来,被提及的办法不少,靠谱的不多。如:

1. 假明白真糊涂式:增加供应。当一线城市的房产成为“买之必涨”的投资品后,再多的供应也会如海绵吸水一样,被来自五湖四海、高唱“我爱北京天安门”的同胞们吞噬。这叫“供应量陷阱”。

况且,房子是非标品,其供应要受到土地和城市边界的硬约束,说增加就能增加吗?如果在香港和新加坡这种城邦体,生育率和外来人口不会短期大量增加,说增加供应,相对更靠谱一些。

2. 简单粗暴式:短期调控,如调高交易税费、限户型面积、限购限贷限售、限制房企融资等等。这些措施短期见效,但治标不治本,且副作用和后遗症愈来愈严重。

3. 图穷匕现式:房产税,特别是以市场估值为税基的做法。它会触及社会最广谱的风险点,于法于情都不适宜,是最危险的黔之驴式下策。(详请参阅豪言之《我们等的是靴子,却掉下来一块大石头》一文)

好,以上都是线性思维,水多了加面,面多了加水。真正要解决复杂问题,往往是立体和降维思维。比如,将来能够彻底消灭小偷的不会是警察,而是支付宝。据说一伙职业小偷,在帝都落脚后,一个月才偷了2000多块钱,连房租都不够。

所以,我们来看看下面两种相对靠谱的办法。

4. 功夫在诗外式:要解决北京单向式外来人口过多的压力,要点不在北京,你总不能把北京变得不好!而是使其它城市,能在生活富足、职业体面、机会均平等方面,向一线城市看齐,或说没有质的差异。

如此,只追求“小目标”的人,就不会蜂拥到北京来。只有那些要成为大政治家、外交官、北大清华教授或“北京瘾者”,才一定要来。但这些人的绝对人数很少。

一个反面例子证是:十多年前,潘石屹同志曾动过SOHO进军二三线城市的念头,但当他独立湘江,展眼望去,看到当地最牛逼的企业都是国企如中国电信、中国移动、建设银行等,最雄伟的建筑都是官府的委、办、局时,他即转身离去。

所以,中国提高城市间经济发展和社会生活的活力和均好性,如私营企业指数、星巴克指数、帅哥美女指数,才是治本之策。但这种办法慢工出细活,换届频繁之官员哪有兴趣?

5. 承认现实式:租购并举。

很多人将“租购并举”误解为楼市利空,这是没有听话听音儿的缘故。

比如夸人,说你身材好,就是你不漂亮的意思;说你人真好,就是你既无身材也不漂亮的意思;如果背地咬牙切齿骂你是小妖精,恭喜你了,你已经成了她们梦想变成的人。

所以,在一线城市,大推“租购并举”,不是对当地高房价的诅咒和否定,恰恰相反,这是一种认可甚至背书它表明:调控的逻辑发生了质的改变!

曾记否,原来调控的要义是,降房价、降面积,以适应一般市民的购买力。

现在鼓励租房,并把“租”放在“购”之前,潜台词是“买不起就租吧”,再深层的潜台词是,高房价是现实,不易改变。

所以,一句“租购并举”,不是拍脑袋,而是经过对现状深刻、精准的洞察之后,制定的与时俱进、符合现实的国策。它与二八定律和马太效应,点面相扣,无缝对接。语坚而意曲,面柔而心硬。

(注:本人所有观点仅代表作者本人,均不代表凤凰网国际智库立场)

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